转眼2016年的余额已经不足20%了这时候除了要做各种年终总结更是与买房人息息相关的交房季根据统计
截止到今年年底昆山楼市共有14个楼盘即将交房
这时候肯定有不少人沉浸在等待交房的喜悦中，但同时他们虽然满怀期待但是却对交房一点概念都没有。办理收房手续到底需要哪些资料，缴纳哪些费用，基本流程又是什么呢？今天我们就来讲讲收房那些事儿。
交房的基本流程
1接收入住通知书
这是收房的步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。开发商在与购房者签署购房合同是另有规定的一定要按照规定处理。接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。提示：◆要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。◆收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。◆有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。◆若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的后期限之日起承担购房风险责任及税费。
2确定房屋是否达到交付条件
1.《竣工验收备案表》――重要《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设主管部门竣工备案。《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。2.《住宅质量保证书》《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，注意保修期限。3.《住宅使用说明书》《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。4.《建设工程质量认定证书》5.《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》6.实测面积登记表提示：◆只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。◆《建筑工程竣工备案表》是重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。◆对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。◆如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。◆提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。◆如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
3房屋检验重要
收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件)，确认无误后再签署收房文件。验房需要带的工具1只塑料洗脸盆——用于验收下水管道1只小榔头——用于验收房子墙体与地面是否空鼓1只塞尺——用于测裂缝的宽度1只5米卷尺——用于测量房子的净高1只万用表——-用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通1只计算器——-用于计算数据1只笔1只小凳子和一些报纸、塑料袋，包装绳（用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道）1.详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大)提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了2.检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝提示：是查看一些墙体是否有水迹，是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。3.仔细检查地面有无空壳开裂情况。提示：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。4.水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。提示：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。5.验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。6.验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。7.测量一下楼宇的，用5米卷尺即可。
4新房验收的终结果
1.房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。2.如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表‖作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。3.发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间(一般不超过30天)。4.对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。提示：◆验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。◆物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授权)，因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。◆验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。◆如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。
5相关费用
契 税
契税收费标准：90平方以下（不包含90平方）契税1%，90平方~144平方以下（包含90平方、不包含144平方）契税1.5%，144平方以上（包含144平方）契税3%。提示：除税务机关，任何单位无权代收。实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。
公共维修基金此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。征收标准：不配备电梯的房屋按照75元/平方米（购房人）交存；配备电梯的房屋按照125元/平方米（购房人）交存。商业用房（含楼）按照125元/平方米（购房人）交存，工业用房按照75元/平方米（购房人）交存，上述商业用房（含楼）、维修资金的缴纳统一由开发建设单位代收代交，并在办理交房手续时统一向购房人收取。
面积测绘费面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量0数据的义务，故此费用应由开发商交纳。
物业费一年物业管理费、物业管理费和水电保证金提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。物业费：物业公共服务分为综合服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护服务等5项服务内容，根据服务标准不同将每项服务分为5个服务等级，并按照物业管理项目收费面积的大小将每项服务分为8个收费档次，各项服务可以选择相同的服务等级进行组合，也可以选择不同的服务等级自由组合，并根据物业管理项目收费面积适用相应的收费标准。物业公共服务费等于各项服务收费的总和。
产权代办费业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。除了以上这些，还有装修保证金、垃圾运送费等，具体收费需视小区具体情况而定。
6验房交付中应注意的问题
1. 购房者在没有验收房屋前，不要领取住宅钥匙，办理入住手续。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而无逾期交房的压力。
2.商品房存在质量瑕疵的问题及应对方法商品房存在质量瑕疵是指商品房质量存在的问题。依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定：若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房者有权拒绝接收房屋或解除合同。若合同中没有明确约定，商品房存在质量瑕疵确属主体结构质量不合格，导致无法实现合同目的的，买受人可以拒绝接收房屋。然而，对于交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵的，因为其一般不会导致购房者不能实现合同目的的，购房者不能由此拒绝接收房屋。但这并不是说开发商交付存在上述质量瑕疵的房屋就无须承担责任，而是视具体情况不同，承担维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给购房者造成损失的，开发商还须向购房者赔偿损失。
3. 商品房逾期交付的责任归属关于开发商逾期交房，开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。
如果存在免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。若开发商逾期交房不存在免责事由，则需要承担商品房逾期交付的责任。需要指出的是，购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的条件下，只要开发商依约发出了交房通知，即使购房者没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。
以上是交房验房中常见的应对策略，除了了解在验房过程中应注意的问题，还可能还会遇到其他问题。所以大家一定要小心谨慎，结合实际情况见招拆招。
转眼2016年的余额已经不足20%了
这时候除了要做各种年终总结
更是与买房人息息相关的交房季
根据统计
截止到今年年底
昆山楼市共有14个楼盘即将交房
这时候肯定有不少人沉浸在等待交房的喜悦中，但同时他们虽然满怀期待但是却对交房一点概念都没有。办理收房手续到底需要哪些资料，缴纳哪些费用，基本流程又是什么呢？今天我们就来讲讲收房那些事儿。
交房的基本流程
1接收入住通知书
这是收房的步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。开发商在与购房者签署购房合同是另有规定的一定要按照规定处理。
接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。
提示：
◆要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。
◆收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。
◆有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。
◆若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的后期限之日起承担购房风险责任及税费。
2确定房屋是否达到交付条件
1.《竣工验收备案表》――重要
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设主管部门竣工备案。
《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。
2.《住宅质量保证书》
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，注意保修期限。
3.《住宅使用说明书》
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。
4.《建设工程质量认定证书》
5.《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
6.实测面积登记表
提示：
◆只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。
◆《建筑工程竣工备案表》是重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。
◆对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。
◆如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。
◆提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。
◆如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
3房屋检验重要
收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件)，确认无误后再签署收房文件。
验房需要带的工具
1只塑料洗脸盆——用于验收下水管道
1只小榔头——用于验收房子墙体与地面是否空鼓
1只塞尺——用于测裂缝的宽度
1只5米卷尺——用于测量房子的净高
1只万用表——-用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
1只计算器——-用于计算数据
1只笔
1只小凳子和一些报纸、塑料袋，包装绳（用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道）
1.详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大)提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了
2.检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝提示：是查看一些墙体是否有水迹，是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
3.仔细检查地面有无空壳开裂情况。提示：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
4.水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。提示：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
5.验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。
6.验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。
7.测量一下楼宇的，用5米卷尺即可。
4新房验收的终结果
1.房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。
2.如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表‖作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。
3.发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间(一般不超过30天)。
4.对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
提示：
◆验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。
◆物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授权)，因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。
◆验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。
◆如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。
5相关费用
契 税
契税收费标准：90平方以下（不包含90平方）契税1%，90平方~144平方以下（包含90平方、不包含144平方）契税1.5%，144平方以上（包含144平方）契税3%。
提示：除税务机关，任何单位无权代收。
实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。
公共维修基金
此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
征收标准：不配备电梯的房屋按照75元/平方米（购房人）交存；配备电梯的房屋按照125元/平方米（购房人）交存。商业用房（含楼）按照125元/平方米（购房人）交存，工业用房按照75元/平方米（购房人）交存，上述商业用房（含楼）、
维修资金的缴纳统一由开发建设单位代收代交，并在办理交房手续时统一向购房人收取。
面积测绘费
面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量0数据的义务，故此费用应由开发商交纳。
物业费
一年物业管理费、物业管理费和水电保证金
提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。
物业费：物业公共服务分为综合服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护服务等5项服务内容，根据服务标准不同将每项服务分为5个服务等级，并按照物业管理项目收费面积的大小将每项服务分为8个收费档次，各项服务可以选择相同的服务等级进行组合，也可以选择不同的服务等级自由组合，并根据物业管理项目收费面积适用相应的收费标准。
物业公共服务费等于各项服务收费的总和。
产权代办费
业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。
除了以上这些，还有装修保证金、垃圾运送费等，具体收费需视小区具体情况而定。
6验房交付中应注意的问题
1. 购房者在没有验收房屋前，不要领取住宅钥匙，办理入住手续。
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“交钥匙”就算房屋交付使用。
因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而无逾期交房的压力。
2.商品房存在质量瑕疵的问题及应对方法
商品房存在质量瑕疵是指商品房质量存在的问题。
依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定：
若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房者有权拒绝接收房屋或解除合同。
若合同中没有明确约定，商品房存在质量瑕疵确属主体结构质量不合格，导致无法实现合同目的的，买受人可以拒绝接收房屋。
然而，对于交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵的，因为其一般不会导致购房者不能实现合同目的的，购房者不能由此拒绝接收房屋。
但这并不是说开发商交付存在上述质量瑕疵的房屋就无须承担责任，而是视具体情况不同，承担维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给购房者造成损失的，开发商还须向购房者赔偿损失。
3. 商品房逾期交付的责任归属
关于开发商逾期交房，开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。
如果存在免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。若开发商逾期交房不存在免责事由，则需要承担商品房逾期交付的责任。
需要指出的是，购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的条件下，只要开发商依约发出了交房通知，即使购房者没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。
以上是交房验房中常见的应对策略，除了了解在验房过程中应注意的问题，还可能还会遇到其他问题。所以大家一定要小心谨慎，结合实际情况见招拆招。